小区分割程序有哪些

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一、整栋楼各业主都有房产证，想宗地分割各业一起分，单独一家分割不起，这样...

是的，你们这栋楼只有房产证，说明是以前的小区，没有办理权籍调查、土地证注销和宗地图分割，所以没有分户。如果开发商没有办理过上面的手续，那你不大可能单独办理一户的分割。不过我们这边遇到这样一种情况，就是房产证都办完了，开发商一直不办分户的或者开发商都已经注销了的，可以到土地管理部门，现在是自然资源局申请公告注销开发商的土地证，然后限期开发商前往办理分户，过期的就注销土地证，出新宗地图就可以分户。但是因为现在已经是不动产登记，不会出新的土地证，而是不动产证，宗地图也不是豆腐块，而是大图，注明是“权利人名+XX小区全体业主共同共有”。你可以直接去你们当地的不动产登记中心了解一下办理流程。

二、小区业主共有部分有哪些

小区业主共有部分有四个部分，分为以下：

1、建筑物的基本构造部分；

2、建筑物的共用部分及其附属物；

3、建筑物所占有的地基的使用权；

4、住宅小区的相关设施。

业主的建筑物区分所有权法律制度中的共有权的法律特征与一般共有权的法律特征相比有着以下显着的区别：

1、从主体上看，共有所有权人的身份具有复合性，集专有权人、共有权人、管理团体成员的三种身份于一身。而一般共有权人的身份则是单一的，只能作为共有权人。

2、从客体上看，区分共有所有权人的客体范围较为广泛，不仅包括法定共用部分，而且也包括约定部分。而一般共有权人的客体通常只限于一项财产。

3、从内容上看，区分共有所有权人的权利义务比较广泛，包括：①全体区分所有权人对建筑物整体所共同享有的权利义务；②对建筑物的其中某一部分所共同享有的权利义务；③一部分区分所有权人可在建筑物某一部分的共用部分上所设定专用使用权所产生的权利义务；④因建筑物基地的利用而发生的区分所有权人与土地所有人之间的权利和义务。而一般共有权人的权利义务则比较简单，仅仅限于各共有权人之间因某一财产而发生的权利义务。

4、从种类上看，区分所有权人的共有权可以依据不同的标准划分为不同的种类，如法定共有权和约定共有权、全体共有权和部分共有权、对建筑物的共有权和对附属建筑物的共有权、无负担的共有权和有负担的共有权。而一般共有权人仅仅可分为共有权和共同共有权两类。

5、从权利变动上看，区分所有权人的共有权的设定、移转、消灭隶属于专有权的设定、移转和消灭，前者从属于后者，后者处于主导地位，共有权人无处分权。而一般共有权的设定、移转、消灭，依共有权人独立的行为为之，不存在主从关系问题。另外，区分所有权人的共有权的出让必须伴随专有所有权的出让而出让，其他区分所有权人一般无优先购买权。而一般共有权的出让，其他共有权人有优先购买权。

6、从标的物分割上看，区分所有权人的共有权的标的物不得请求分割，这是维护区分所有权法律关系的需要。而一般共有权的标的物，共有权人可以请求对自己应有部分进行量的分割。

综上所述，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

【法律依据】：

《中华人民共和国民法典》第二百七十四条

万人小区如何管理？回顾这个小区机智的抗疫生活

自6月1日零时起，上海有序恢复住宅小区出入、公共交通运营和机动车通行。这座城市逐渐开始复苏，恢复往日活力。

对于位于松江九亭的颐景园这座万人小区来说，过去的两个多月经历过太多不易。但也因为全体居民和居委、物业、业委会“三驾马车”的通力配合，他们在6月伊始就喜提防范区，守得云开见月明。

我们选择在这个晴朗的夏日倾听他们的声音，回顾过去那些或机智或温暖亦伴随些许艰难的抗疫岁月，那是大家一起并肩作战的足迹。

万人小区的管理日常：绕小区一圈=1小时

听居委会主任胡德明介绍小区规模的那些数字，着实令人震惊。颐景园的占地面积0.4平方公里，3千多户居民，常住人口超过1万人。这次封控期间，小区人数保持在8千左右，光核酸点位就要设置6个。

胡德明说，自己日常巡视时，走完6个点位就要花掉1个小时。为了提高效率，他很早就买了一辆轻便摩托车，用于日常社区工作。

从3月6日开始，小区居委就开始了防疫工作，11个居委工作人员全部驻扎在办公室，协调小区各项工作。

封控后的生活多有不便，看病、配药、买菜、水电煤充值......居委每天都要接听数不清的热线电话，解答大家的各式问题。每天只能睡两三个小时，是他们的常态。

“疫情初期因为志愿者人数还少，他们需要全力保障核酸检测，生活物资的搬运全部落到我们几个男同志的身上，颐景园社区有3902份物资，全部由我们卸车和搬运到6个片区那里。疫情期间，95%的防疫物资都是我和两名社区副站长张文华、赵宝忠负责领取的，这段时间真累，搬完晚上全身上下都不能动，一动像身体不是自己的，胳膊都抬不起来。”胡德明向记者分享了最辛苦的那段时光。

随着抗疫工作的进一步优化，志愿者人数上升到了500人。小区也被因地制宜分割成湖南、湖北、河东、河西四个片区，实行网格化管控，分片区按楼号实施核酸检测，既能提高效率也可避免交叉感染；

在及时发放政府物资的基础上，居委会每日都会审批一定数量资质可靠的社区团购，安排就医配药，以确保居民生活所需。还重点对那些孤寡老人家庭进行摸排，实施特别的照料；

此外，工作人员还会全天候轮班值守居委热线，以保障及时回应居民诉求......

配送物资最晚到深夜2点，运送病患200多人

由于颐景园小区的人数众多，对生活物资和就医配药的需求量也相对更多。小区物业除了日常消杀等工作之外，还在封控期间承担起了运送物资和病患的重任。

“我们原本有96名员工，负责小区的物业工作。封控之后又加派了12人，专门负责物资配送。”上海科瑞物业公司颐景园分公司总经理向记者介绍道。

疫情初期，团购尚未形成规模，是居民们物资最匮乏的时候。有些租客因为特殊原因没有条件做饭，常常找到居委或物业，倾诉困难。

面对这一状况，物业下定决心要为居民们团购食材，他们以进货价为居民配送牛奶、鸡蛋、米、油、肉等生活必须品，38元10斤的新鲜蔬菜，31.8元一个的清甜大西瓜都令居民们连连称赞。

为了尽快把物资送达到居民手中，物业工作人员常常深夜还在送货，最晚的一次工作到深夜2点。而令工作人员也很动容的是，即使这么晚，居民们都仍在等待接收物资，“他们实在是太需要了。”

除了为居民团购惠民物资，物业还承担了一个重要的工作——运送急重症居民就医。疫情初期由于医疗资源紧张，为了保障急重症患者得到及时救治，小区物业抽调了三辆车，专门用于居民的紧急就医。

“我们运送过一对年轻夫妻，妻子临产需要前往医院，我们专门派车送的。后来孩子出生之后，也是我们接回来的。出门两个人，回来就已经是三个人了。”

“还有一对老夫妻，两个人都行动不便。老阿姨常年卧床，爷叔坐着轮椅，他们在疫情期间腿疼，需要定期去医院打针，每次也都是我们运送。老两口只有一个女儿在国外回不来，我们只能电话沟通。她也不知道该用什么方式感谢我们，后来用邮件发了一封感谢信。”

据物业经理的不完全统计，封控期间，物业共计运送了200多名急重症居民紧急就医。

退休刑警的机智抗疫：自刻橡皮章防止冒领出入证

在大家的努力下，颐景园度过了最艰难的时光，在疫情后期成为“防范区”，居民可以凭借出入证进出小区。

起初为了记录进出人数，工作人员会在居民出门时，在出入证上用圆珠笔划勾做标记。但两天统计下来，进小区的人数比出小区的人数多出了一两百人。

业委会主任陶永华在退休前曾是刑侦支队的刑警，他开始琢磨进出人数不对等的原因：“九亭地区各小区出入证大体相同，只是不同居委的盖章不同而已，趁工作人员不注意就可以“浑水摸鱼”。再加上就算是本小区的出入证也可以彼此借用，反正出门的标记也就是圆珠笔打勾，谁都可以划，多带出去几张证让更多人进小区易如反掌。”

但如果对此情况坐视不管，对于小区防疫是极其不利的。“因为我们无法掌握这些进入小区的外来人员的情况。”

于是，他本能的职业敏感度起了作用，开始了反侦察模式：自己用橡皮和美工刀刻章，而且每天的“原创”图案都不同，仿造难度较大。每次居民出小区都在出入证上盖章，回小区凭章进入。就这样试验了一次，进出小区人数就对上了。

这样“对暗号”的机智操作，意外地节省了人力、提高了效率，且有效保证了居民进出秩序和安全，一举多得，大家对此赞不绝口。

就这样，在两个多月的抗疫生活中，居委、物业、业委会和数百名志愿者以及近万名居民一起见招拆招，攻克一个个难题。

颐景园也成为九亭镇第一家发布疫情每日小报、第一家进行阳性楼道消杀、第一家快递测抗原、第一家团购、第一家进行岀门证管控、第一家关爱群租低收入无收入人员的小区，大家一起平稳度过了这段艰难时光。

在过去的采访中，记者很多次听到疲惫中的人们这样畅想疫情结束后的生活：“我们要一起约着吃顿好的，好好犒劳一下自己。”

对此，居委主任胡德明说，虽然疫情得到了有效控制，但是目前还不到放松的时候，大家仍然坚守在工作岗位，站好最后一班岗。“等到这座城市完全康复的时候，或许我们再考虑是不是要一起聚个餐，毕竟这段时间，大家确实都辛苦了。”

新闻晨报周到APP记者王琛

来源：新闻晨报

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