四大行上半年房地产口径融资情况

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一、“三道红线”威力显现上半年中型房企融资规模“腰斩”

原标题：“三道红线”威力显现上半年中型房企融资规模“腰斩”

每经记者吴若凡每经编辑陈梦妤

政策的威力正在显现。

自三道红线和贷款集中度政策出台后，房企融资供需两端持续收紧。

据克而瑞不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。与此同时，企业融资情况不容乐观，仅有36%的房企融资规模有所增加，规模减少的房企中有约30%企业同比降幅超过50%。

融资规模大幅降低

在各种政策持续收紧下，房企融资规模大幅下降，房贷集中度管理成效初显，银行业房地产贷款同比增速创历史新低。从政策调控的稳定性、连续性来看，下半年融资环境将维持收紧态势。

一个值得关注的点是，中型房企融资规模下降最为明显，直接拦腰一刀。

具体来看，四大规模梯队房企融资量均同比下降。克而瑞数据显示，TOP31~50的房企上半年同比减少53.50%至922亿元，TOP11~30规模的房企融资规模下降幅度为23.48%，降幅最小。

对此，一家TOP15房企的财务总告诉《每日经济新闻》记者，房企融资规模下降主要有三个原因，一是去年末央行对商业银行双限（对公、按揭）造成今年贷款和按揭规模收缩，融资体量下降；二是地产风险事件频发，有限资源更加集中头部房企，国央企议价能力提升，平均成本下降；三是今年上半年城投债发行同比去年下降40%，市场流动性充裕，也造成资金成本下行。

上述财务负责人告诉记者，有息负债的下降会直接体现在融资规模上。

TOP30~50房企融资规模减少一半主要是因为降杠杆的需要，由于这类企业在踩线之后停止扩张，降负债抓回款就成了他们的唯一选择。

整个行业面临三道红线的监管，排名靠前的房企面只要没踩红线，面对压降有息负债的压力不大，就不会对融资造成太多的影响。如果财务相对稳健，负债情况不会出现大规模下降。

相比之下，头部存量比较多的，就不加杠杆了，把存货做起来。

而排在TOP10~30的房企，有加杠杆空间的，可能会多拿一些地，而必须降杠杆的一些企业，今年拿地就会少一点，以此来控制负债规模。

在此背景下，房企会根据自身的资产负债表来调整策略。目前，房企普遍采取两条经营策略，一个是以降杠杆为主，另一个是原先杠杆不高，在绿档内的企业则借机冲一把规模，借势扩张。

最典型的是招商蛇口，克而瑞数据显示，截至2021年上半年末，招商蛇口新增货值1890亿元，拿地金额同比增长近95%。

融资成本持续下降

克而瑞数据显示，截至2021年6月，100家典型房企新增债券类融资成本为5.59%，较2020年下降0.48个百分点，其中境外债券融资成本达6.86%，下降0.97个百分点，境内债券融资成本4.40%，较2020年下降0.03个百分点。

上半年融资成本下降的原因是，如招商蛇口、保利等融资成本相对较低的龙头企业发债量较多，其中境外融资成本下降1.66个百分点；同时TOP31~50房企中，远洋、越秀发行了数额较大的境外债，使得该梯队房企境外融资成本下降0.73个百分点。

为何融资规模下降，房企融资成本反而降低了？上述财务负责人告诉记者，从资金角度来说，与银行合作深入的房企，在有息负债控制的情况下，反而会导致融资成本降低，因为房企资金需求量并不大，原先可能有10%~20%左右的资金增量需求，但在三道红线的管控之下，房企获得增量资金的空间有限。

“假设今年A房企的有息负债规模是1000亿元，在不增加规模的前提下，一分钱增量的开发贷都没有，意味着房企需要开发贷的缺口很小，这就导致银行要和头部房企合作，就必须主动降利率，谁的利息少，就和谁家合作。”上述财务负责人表示。

从企业性质来看，6月民营企业的融资规模较5月相比变化不大，但国有企业的融资规模大幅回升，主要由地方国有企业债券发行增加所致。6月国企融资规模达452.4亿元，较5月环比大幅上升123.1%，占本月总融资规模由5月59.6%上升到78.9%。同时，国企的比重进一步提升。地方国企方面，6月地方国企信用债融资规模上升至334.7亿元，占总融资规模的比例由40.3%上升至58.3%，其中主要是地方性房企发行增加。

在6月的新闻通气会上，银保监会发言人表示，上半年以来，房地产融资已经呈现出“五个持续下降”的特点，房地产贷款增速、房地产贷款集中度、房地产信托规模、理财产品投向房地产非标资产的规模、通过特定目的载体投向房地产领域资金规模均出现持续下降的趋势，资金过度流入房地产市场问题得到改善。

总体而言，监管层对房地产行业的融资依然保持警惕和收紧态度，对房企来说，加快销售回款，改善企业内部经营管理，提高资金的使用效率，依然是接下来的核心主题。

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责任编辑：戚琦琦

二、政策层面持续收紧房企融资“冰火两重天”

■本报见习记者王珂

今年5月份以来，房地产融资规范政策密集出台，房企在拍卖拿地、土地开发、楼盘预售等多环节的融资均加大约束。随着房企偿债高峰期到来，房企面临偿债压力增加和融资渠道缩紧的双重压力。

《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年平均融资成本总体较去年全年有所上升。相较之下，国企和大型房企具备低成本融资优势，市值偏小的民营房企融资成本更高，房企融资成本上演“冰火两重天”。

?融资环节监管趋紧

今年4月份，中央政治局会议重申“房住不炒”定位和“坚持结构性去杠杆”，释放地产融资收紧政策信号。5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。记者注意到，在上述文件出台后，发改委、央行、银保监会陆续对房地产信托、房企海外发债、银行房地产业务等融资环节释放加强监管信号。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，“今年二季度以来房地产企业的融资环境发生变化，监管方面主要是从去杠杆和剔除传导性金融风险的角度考虑，融资监管措施从房企直接融资到间接融资，对银行开发贷款、房企海外发债、房地产信托融资等环节采取了一系列管控”。

7月12日，发改委发布房企外债备案登记的通知，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外发债融资环境紧缩。

8月底，多家银行收到窗口指导，要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平，房地产开发贷这一融资渠道也将收紧。

对此，严跃进表示，“当前融资端的管控包括房地产信托、银行贷款和海外债券等方面，涵盖土地拍卖、房产开发及预售等各个环节，将会对房企的资金状况带来更大压力。三季度没有放松，四季度还需要看后续监管层对于房价管控的力度”。

??偿债高峰期到来

Wind数据显示，内地房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元，而2019年这一数据猛增至475.66亿美元，借新还旧压力增大。此外，2020年和2021年的海外债券到期金额分别为339.76亿美元和467.02亿美元，偿债压力将会持续。

值得注意的是，房企海外发债的资金成本较去年上升明显。

截至9月12日，内地房企合计发行的144只美元债平均利率为8.99%，2018年可计算的122只美元债平均利率为7.42%。从单个债券来看，票面利率最高的是当代置业于今年1月份发行的一只美元债，票面利率高达15.50%。此外，票面利率超10%的债券高达51只，而去年全年票面利率达10%的债券仅22只。

此外，Wind数据显示，2017年房地产行业上市公司到期信用债金额仅1394.50亿元，2018年达到4110.09亿元，2019年-2021年信用债到期金额分别为5512.75亿元、4517.59亿元、6527.75亿元。

《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年综合融资成本率为6.11%，相较2018年全年的平均融资成本率6.00%上升0.11个百分点。

其中，国企背景企业与民营背景企业融资成本率有较大差别。14家国企背景房企上半年平均融资成本率为5.00%，18家民营房企的平均融资成本率为6.72%，两者相差1.72个百分点。

此外，记者按照房企估值规模统计的房企融资成本也有较大差异，房企市值在1000亿元以上的7家房企，在今年上半年的平均融资成本率为5.42%；市值在200亿元以内的10家房企，在今年上半年的平均融资成本率为6.91%，二者相差1.49个百分点。

总体而言，当前房企融资成本总体较上年有所上升。国企背景的房地产企业相对民营企业具备更低的融资成本优势，市值偏小的民营房企融资成本相对更高。在融资环境趋紧的情形下，融资成本出现加速分化。

上半年中国四大行不良贷款率齐降信贷投放精准发力

中新社北京8月31日电题：上半年中国四大行不良贷款率齐降信贷投放精准发力

中新社记者王恩博

中国银行业资产规模排名前列的四家国有大行中期业绩均已揭晓。面对复杂多变的环境，上半年，“工、农、中、建”四大银行经营总体稳健，在积极应对行业挑战的同时，加力服务实体经济，信贷资金对重点领域实现精准投放。

——应对利润增速承压挑战

上半年，中国工商银行净利润1712.96亿元(人民币，下同)，中国建设银行净利润1650.39亿元，中国农业银行净利润1365亿元，中国银行净利润1186.01亿元。四大行经营效益总体稳健，但仅农行净利润增速同比正增长。

事实上，净利润增速放缓，已是整个银行业需要应对的挑战。

今年1至7月，中国银行业新发放企业类贷款平均利率较2021年的前期高点下降超100个基点。上半年，商业银行净息差1.54%，也较前期高点下降超50个基点。

由于中国商业银行净利息收入占营业收入八成左右，其增长放缓对利润影响显著。此外，近年来商业银行不断降低服务收费，手续费及佣金收入已连续5年同比下降。

各大银行正想方设法应对。如上半年净利润正增长的农业银行净息差为1.45%，虽同比收窄，但环比一季度上升1个基点。

农行行长王志恒在业绩发布会上说，该行将全力保持净息差总体稳定，保持非息收入多元增长。下半年农行将把握扩大内需、促进消费及推进资本市场高质量发展等政策机遇，持续推动中间业务高质量发展。

——信贷投放聚焦重点

手握可观资金的四大行钱往哪儿投，是各方关注焦点。

从中报看，四大行信贷投放密切围绕金融“五篇大文章”展开。其中，在科技金融这篇大文章中，与新质生产力相关的领域受到重点“呵护”。

截至6月末，建设银行投向制造业的贷款3.05万亿元，增幅12.79%；民营企业贷款5.87万亿元，增幅8.74%；战略性新兴产业贷款2.72万亿元，增幅21.19%。

同期，工商银行境内全口径投融资新增2.8万亿元。科技金融方面，战略性新兴产业贷款余额近3.1万亿元，较年初增加近4000亿元。

进入下半年，各大银行信贷投放策略将继续侧重服务实体经济，促进信贷合理增长、结构持续优化。

如中国银行副行长林景臻透露，对私方面，中行将继续加大房贷投放力度，支持刚性和改善性住房需求，服务构建房地产发展新模式；积极服务消费品以旧换新，持续挖掘重点客群及合作场景，推动非房消费贷款扩面增量。对公方面，将进一步优化信贷结构，促进重点领域贷款投放，加大对金融“五篇大文章”等领域的信贷支持力度。

——不良贷款率齐降

备受关注的资产质量方面，四大行上半年表现稳健，不良贷款率均较上年末今年初下降。

中国银行逾期与不良贷款剪刀差已连续19个季度为负。中行风险总监刘坚东说，今年上半年，中国经济总体回升向好态势为该行资产质量管控创造了良好外部条件。

市场亦高度关注银行业地产相关风险演变情况。工商银行副行长王景武回应称，工行在落实好房地产融资协调机制的同时，把好资产选择关，着力构建分散、多元、均衡的房地产投融资结构，加大风险房企和项目的处置出清力度，提高拨备提取比例，房地产业资产质量总体稳定。上半年，工行房地产业不良率较年初下降了2个基点。

农业银行副行长刘洪介绍，截至6月末，农行房地产贷款不良率与年初持平，远低于去年峰值，新发生的不良贷款较去年同期也有所下降。该行持续加强对房地产行业的风险管控，充分计提拨备，资产质量总体平稳。(完)

（中国新闻网）

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