买卖经济适用房案例分析题及答案大全

一、作为案例分析应该怎么回答

给个模板、从以下几个方面考虑问题、

1、请你寻找某个阶段的房地产需求量及其影响因素的数量、房地产的需求结构和价格等相关数据2、建立数学模型，分析这个阶段的房地产需求总量（包括一、二手市场）及其结构和价格变动趋势3、建立一个城市房价的数学模型，通过这个模型对房价的形成、演化机理进行深入细致的分析；通过分析找出影响房价的主要因素；4、研究增加经济适用房比例，对房市价格的影响；给出抑制房地产价格的政策等建议，对你的建议可能产生的效果进行科学预测和评价。5、对房市现状进行总体分析，并对今后一段时期的发展提出预测，并给出对策建议。

补充一下

不同的城市有不同的特点。分析城市房地产需求的特点需要从以下几个不同的因素考虑：

1、必要的宏观经济市场分析（人口环境、经济环境、自然环境、科技环境、社会文化环境）

2、必要的微观经济分析

3、消费者状况分析

4、从城市开发商分析

5、价格分析

二、二手房交易中的房屋质量问题，谁来担责?

【案例再现】

何女士2014年8月通过某中介公司购买一套北京市昌平区的一套经济适用，由于买的是经济适用房，卖方办理过户的手续较繁琐，因此他们先交了首付后，拿了房子钥匙为装修做准备。没想到，有一天他们请人来做设计时，开发商突然出现，原来他们是来维修楼下住户天花板的。

何女士赶紧掀去各个房间原有的地毡，目瞪口呆，原来地板上布满了裂缝，最长的裂缝接近三米，宽度达到两厘米，而且裂缝是贯通整个楼板的。且据维修人员说，该房之前已经维修过一次了。

何女士赶紧找个中介机构和卖方要退房，中介机构推说不知情，卖方则说从未维修过，质量已经得到买方认可。于是，定金不退，中介费不退。何女士的房子还没入住，就一场官司摆在眼前。

【案例分析】

购房人发现房屋存在质量问题后，首先要确定是否属于保修的范围，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：1.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3.供热与供冷系统，为2个采暖期，供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年。

如房屋质量问题属于保修范围，购房人可直接向开发商主张保修，卖主有配合的义务。如房屋质量问题不属于保修范围且存在与房屋买卖前，则原房主属于责任方，应承担维修义务。

【如何维权】

如果该房屋存在重大质量问题，已经影响到了该房屋的居住于使用安全的话，根据《合同法》第一百四十八条关于“因标的物质量不符合质量要求致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的规定，梁女士可以解除与卖方所签订的二手房买卖合同，要求卖方还购房款并赔偿相应的银行利息损失。

支招：

1.二手房交易不同于一手房，有很多隐蔽的质量问题不太容易发现，因此，在查验二手房时应小心细致，多看多观察，最好能够请有经验的人士一同查验。

2.在签署二手房交易合同是，应在合同中约定，如果存在质量问题，应明确责任方的责任和赔偿方式。

3.发现问题时应当及时与原房主联系解决，以便时间太久无法分清责任方。

经济适用房买卖合同是否有效?最高院+高院(9则)裁判观点来了！

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编前语：《经济适用住房管理办法》第二条规定“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”第三十条“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”。

经济适用房购房人对所购房屋只拥有有限产权，其占有、使用、收益、处分的权能就受到一定限制，这明显表现在出租获利和买卖套现上，经济适用住房不得出租，购买经济适用住房在取得契税完税凭证或房屋所有权证不满5年时，不得直接上市交易。另外，经济适用房产权人必须严格遵守《经济适用住房管理办法》和国家法律法规有关经济适用房的所有规定，否则有关部门有权依法进行查处，甚至可以收回违法使用的经济适用房。

关于买卖经济适用房的合同是否有效的问题，汇编最高院+高院案例9则，仅供参考：

1、最高人民法院(2015)民申字第3336号

兴宇公司主张《房屋销售认购书》中的住宅属于经济适用房，孔宪良购买涉案房屋违反相关法规的规定，合同应属无效。本院认为，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，兴宇公司提出的合同无效的主张，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。且兴宇公司按照商品房买卖流程向购房人出售住宅房屋，在与孔宪良签订《房屋销售认购书》时也未向孔宪良履行告知义务，兴宇公司提供的其与其他购房人签订的房屋买卖合同亦未提交已经有关部门审批的手续，孔宪良有理由相信涉案房屋可以自由买卖，且房屋已经实际交付孔宪良，双方之间的房屋买卖合同应当认定有效。至于孔宪良是否具有购买资格，能否通过审批，以及是否能够办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力，二审法院判令兴宇公司在具备办理房产登记手续条件后协助办理过户登记，并无不当，故对兴宇公司的该项主张，本院不予支持。

2、广东省高级人民法院(2015)粤高法民一申字第494号

本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是案涉《房屋转让协议》是否有效。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(一)》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，违反国家政策性规定并不能作为人民法院判决合同无效的法律依据。对于经济适用房的转让，现行国家政策只有关于申请购买经济适用房的主体及购买后上市交易年限等限制性规定，但这些均不属于合同效力禁止性规定。况且，《房屋买卖协议》已经实际履行多年，陈本典通过案涉《房屋买卖协议》已经取得了合理对价，故案涉《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，一、二审法院认定该协议合法有效，并无不当。至于《房屋买卖协议》实际签订时间和童泽舟是否具备购房资格的问题，均不影响协议的效力认定，陈本典关于《房屋买卖协议》应认定无效的再审理由，缺乏依据，本院不予支持。

3、江苏省高级人民法院(2012)苏民申字第232号

《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，王明禄、胡玉环夫妇因农村集体土地拆迁安置于2003年12月22日购买本案诉争的经济适用房，但直至2007年2月9日与姚善武签订购房合同时王明禄、胡玉环还未取得该房产权属证书，双方当事人对该房屋的性质及尚未取得所有权是明知的，还在购房合同第二条约定等将来可以办证时及时给姚善武办理产权过户手续，故该购房合同是以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，不能以签订该合同时尚未取得房屋所有权来认定该合同无效。且《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定中的“效力性强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。至姚善武起诉时，王明禄、胡玉环购买该经济适用房已满5年，且已领取该房屋所有权证和土地使用权证，可以上市交易，该购房合同可以认定为有效，姚善武已按合同约定支付大部分房款，具备办理产权过户登记的条件，一、二审判决王明禄、胡玉环协助姚善武办理房屋所有权及土地使用权过户登记手续并无不当。

4、陕西省高级人民法院(2017)陕民再25号

本院再审认为，关于经济适用住房的性质，一、二审裁定已作出明确论述，即指政府提供优惠政策、限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质且购房者拥有有限产权的政策性住房。因此，对购房人资格、经济适用房规模、购房价格等均有严格的条件和审查程序。建设部、发改委等部门制定的《经济适用住房管理办法》还规定，政府及相关部门应加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为查处。本案中，赵建成等103人与城建总公司虽签订的是《商品房买卖合同》，但附件二《合同补充协议》注明合同中的“商品房”均为江南经济适用房。该补充协议第三条明确：买受人应遵守《商洛市江南经济适用住房销售管理办法》，提供办理经济适用房申请审批手续的所有证明文件和相关资料，文件要求真实、可靠。因此本案房屋买卖行为应遵守国家对于经济适用住房的管理规定。对于赵建成等103人诉求中涉及的购房人资格、产权性质界定等问题，依照规定应由政府相关部门负责。据此，一、二审法院裁定不予受理本案并无不当。

5、北京市高级人民法院(2014)高民申字第03363号

屈春永因拆迁取得购房资格后，于2007年1月14日与刘大伟签订《房屋买卖协议》。2007年11月3日，屈春永与北京首开天鸿集团有限公司签订《北京市商品房预售合同》后，又于2007年11月18日与刘大伟签订《关于﹤房屋买卖协议﹥履行情况的小结》，双方对《房屋买卖协议》进行补充和变更，约定屈春永将诉争房屋出售给刘大伟。诉争房屋是利用屈春永因拆迁获得的购房指标购买的经济适用住房，国家法律、行政法规未禁止该类房屋的买卖。双方约定于具备过户条件时过户，且刘大伟已取得经济适用房的购房资格，因此双方签订的协议亦不违反相关政策和社会公共利益，故屈春永与刘大伟签订的《房屋买卖协议》及《关于﹤房屋买卖协议﹥履行情况的小结》，内容合法有效。屈春永要求确认其与刘大伟于2007年1月14日签订的《房屋买卖协议》无效，缺乏法律依据，二审法院据此认定并判决并无不当，本院不持异议。屈春永的再审理由缺乏依据，本院难以支持。

6、湖北省高级人民法院(2016)鄂民申1466号

计建新、龚晓宏与苏冬炎于2003年12月24日签订的房屋买卖协议，是关于转让经济适用房购买权的约定，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效。计建新所称《经济适用住房管理办法》中关于经济适用房满5年才可交易的规定，属于管理性规范，不属于法律、行政法规效力性强制性规范，故计建新关于协议无效的理由不能成立。

7、北京市高级人民法院(2016)京民申2592号

本案张国栋转让经济适用房的原购房合同始签于2008年6月，张国栋在取得该房屋契税完税凭证及房屋所有权证尚不满5年的情况下，即与史永勤签订了《北京市房屋买卖合同》将上述经济适用房转让给史永勤。其合同签订行为违反了已购经济适用房不满5年不得直接上市交易的政策规定。且双方办理该房屋过户所依据的河南省新乡市中级人民法院(2012)新民初字第644号民事调解书业经该法院再审撤销。故一、二审法院认定双方签订的《北京市房屋买卖合同》无效程序合法、事实认定及法律适用均无不当。史永勤的再审申请缺乏事实及法律依据，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。

8、江苏省高级人民法院(2016)苏民再237号

本院再审认为，案涉《房屋转让协议》并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，应当认定为合法有效的协议。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定经济适用房五年之内不得直接上市交易的目的是保护城市低收入家庭享受保障性住房的权益，而本案讼争房屋系拆迁安置房，虽然该安置房屋也属于经济适用房，但并非用于解决城市低收入家庭住房困难的房屋。因此，案涉房屋的交易不对城市低收入家庭的住房权益构成损害。葛海波关于原审判决认定案涉《房屋转让协议》无效适用法律错误的理由成立，本院予以支持。王学明应当依照该《房屋转让协议》的约定履行协助过户的义务。

9、江苏省高级人民法院(2015)苏审三民申字第01433号

涉案房屋系经济适用房，在上市交易时应当缴纳差价收益金，黄子霞应当明知。黄子霞在《房屋买卖协议》中明确约定过户所产生的一切费用由其承担，并未排除系争差价收益金。因此，承担系争差价收益金系黄子霞自愿。事实上，办理涉案房屋过户时，黄子霞自愿缴纳了该笔资金。原审法院判决驳回黄子霞要求林涛承担系争差价收益金的诉讼请求，符合合同约定。

编后语：

重庆何代川律师在其文章《经济适用房买卖合同是否有效》评论指出：

认定经济适用房买卖合同有效更符合我国民法精神。

对于合同的效力问题，《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

关于五年内不能过户的问题，属于行政管理的规定。对于购买不满五年的经济适用房，当事人可以约定在满五年后办理过户手续。当然，对于买受人在未过户期间仍然需要承担其他法律风险，但本文仅讨论经济适用房买卖合同的效力问题，对于其他风险，这里不做讨论。