二月份房贷利率已经降了吗

专业小程序设计开发——助力新电商新零售

电话+V：159999-78052，欢迎咨询二月份房贷利率已经降了吗，[小程序设计与开发]，[小程序投流与推广]，[小程序后台搭建]，[小程序整套源码打包]，[为个体及小微企业助力]，[电商新零售模式]，[小程序运营推广及维护]

一、房贷利率下调，买房成本降低，楼市蓄势待发?

文丨子木

1

举步维艰

2月17日，央行对外发布公告称，将开展2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期逆回购操作。

其中，2000亿元1年期中期借贷便利操作，中标利率为3.15%，较前次下降10个基点。

这也意味着，2月20日的LPR（贷款市场报价利率）至少有10个基点的降息空间。

对于这次定向“降息”，央行称是为了有效缓解疫情严重地区企业的融资成本，让大家能扛过这几个月。

但我们也知道，如果5年期利率降息10个基点成为现实，对楼市的影响不言而喻。在中长期贷款中，房地产贷款，尤其是个人购房贷款所占比重非常大，这次明面上下调了MLF利率，其实也相当于间接下调了房贷利率，利好楼市。

还记得上一次，MLF“降息”利好楼市是在2019年11月20日，当天开展4000亿元MLF操作，5年期以上LPR下降5个基点至4.80%，是新LPR亮相以来首次下调。

其带动了全国房贷利率连涨半年后的略微下降，甚至低于“换锚”前房贷的基准利率4.9%，一时市场舆论不断，颇受市场关注。

之前讲过，房贷利率是影响楼市最重要的因素之一。

房贷利率下调，减轻了购房者负担，而传导出的购房利好情绪会成倍放大，造成楼市房价快速反弹。这在2008年金融风暴后出现过，在2003年非典之后出现过，也在上波楼市启动之初2015年出现过。

那么MLF和LPR的关系是什么？房贷利率走势下行还会持续吗？给购房者传达的信息是什么？这是子木今天为大家解决的问题。

2

MLF和LPR

MLF和LPR到底是什么关系？

这个问题之前很多文章里都有提及过，今天我再复述一次，因为它是购房者判断房贷利率走势的认知基础，很重要。

MLF，俗称麻辣粉，是央妈通过商业银行的手，将货币注入市场的一个货币政策工具。

具体的操作是，央妈通过招标方式将钱贷给商业银行、政策性银行，而银行需要将国债、央行票据、政策性金融债、高等级信用债质押给央行。商业银行拿到钱之后，要定向借贷给央妈想要帮助的地区和企业。

所以MLF也被称作“利率之锚”。

LPR是什么意思呢？

学名叫做贷款基础利率，定价机制采用公开市场操作利率加点的方式，是和这个“锚”挂钩的。

我们都知道LPR的产生流程，是由18家报价银行在MLF基础上加点后得出初始价格，然后经过去掉最高值和去掉最低值的模式来定出来的价格，就是LPR。

两者的关系是：

LPR利率=央行公开的MLF利率+18家银行每月报价平均加点。

因为购房贷款属于长期借贷，所以属于“5年期以上”的LPR利率。

那么我们就总结出：MLF下调，房贷利率就有了下调动力，是同向性关系。这次MLF中标利率为3.15%，较前次下降10个基点，房贷利率便有了10个基点的下调空间。

2

当下利率走势

其实相对于MLF对房贷利率的影响，18家银行每月报价的“平均加点”更为灵活，是我们更需要去关注的数据。目前来看，也是处于不断下行的趋势中。

拿近期数据来说，2020年1月全国首套房贷款和二套房平均利率连续2个月下降，分别为5.51％和5.82％，分别环比下降1BP和2BP。（1BP=0.01%）

在这其中，一线城市北上广深的首套房利率下调势头也很猛烈。尤其是上海，首套房贷利率环比下调5BP，目前低至4.82%，创两年半历史新低，成为全国首套房贷利率最低的城市。

而目前中国房贷利率最高的城市，则是广西南宁，高达6.27%。如果将上海和南宁放在一起做对比，购买一套500万的房子，20年等额本息还款，两者所支付的利息差额高达69万元。

房贷利率整体下调的趋势同样表现在二线城市中。在2020年1月的数据中，以30个主要城市作为研究对象，房贷利率下调为20个，上调的为10个。下调趋势占主流。

当然反向思维讲，房贷利率下调力度最强的，反而是楼市价值偏低，存在泡沫的地方。及早的下调利率刺激楼市，明显对行情不自信。

其中，哈尔滨下调力度最大，达到23个BP；无锡上调力度最大，为5个BP。所以说，有时候买房就是买机会。

2019年巅峰时期，哈尔滨房价上涨，有的银行房贷上浮达到20%，达到5.88%，而2020年1月份，改了利率算法，直接下调20多BP，为5.21%。按照100万的房贷，30年的还款时间计算，一前一后，省了近15万的钱款，相当于哈尔滨普通工作者1～2年的收入了。

无锡、南宁、苏州、郑州贷款利率目前比较高，是因为在2019年房价逆市上涨，严重违背了楼市调控的大基调，被当作典型树立“榜样”了。除此之外还有惠州、武汉、南昌、合肥等城市也在排行之中。

但是接下来，可以遇见，所有城市基本没有上调房贷利率的动力，基本都是下行的趋势。

3

未来利率趋势

2月3日，央行发布公告，以利率招标方式开展了9000亿元的7天期逆回购和3000亿元的14天期逆回购操作，且中标利率与上次相比均下调了10个BP。

2月17日，央行发布公告，将开展2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期逆回购操作，2000亿元1年期中期借贷便利操作，中标利率为3.15%，较前次下降10个基点。

未来央妈通过MLF，定向降息的政策新闻会越来越多，同时为了刺激实体经济复苏，MLF利率会持续走低。

这也是应对疫情突发事件的无奈之策。如果按照2019年中国100万亿GDP来计算，疫情期间保守估算，中国每天大概损失近3～5千亿人民币。这还没有计算疫情对后续市场的影响。

当然目前社会通胀系数还是很高的，央妈不能大幅放开货币政策，否则会引来物价反噬，只能通过MLF细水长流，不违背“小水涓滴”的立场。

但我们总讲一句，水滴石穿，滴水成河，水在滋润大地的同时，也会溢出流入其他的渠道。楼市正是这样，房贷利率会随水势不断下行，购房动能就会不断积聚。

房地产作为目前大部分城市的主要财政来源，遭遇疫情封市，大家只能爱不敢恨，即使房价居高，但也没有了上调房贷利率抑制需求的动力。取而代之的是想方设法救市。

前几天，上海、厦门、无锡、西安、南昌等城市出了政策救开发商，接下来就会有更多的城市不断放开政策，刺激购房需求，救行情。比如日前的湖南衡阳就出台了17条新政，加快银行放贷速度，买房补贴契税等政策推上进程。

定向降息一波接一波，房贷利率不断走低，开发商打折抛房，地方放开政策刺激楼市……这种情形像极了2003年非典之后。

4

几点建议

对于今年有购房需求的刚需读者，我再给大家几条建议：

1、一二线城市的读者要关注疫情走势，疫情结束，楼市复苏的第一阶段是今年最好的上车时间点。三四线则把时间放在2020年年尾，因为购房动力有限。

2、虽然未来会有大量的开发商打折抛盘，但一定不要人云亦云，两眼一抹黑就就图便宜上了车。自己要先给售楼处打电话询问清楚，第一批打折出售的房子，一定是平时不好卖的，而真正有价值的“地段房”，开发商不到万不得已不会轻易放手。

3、机会依旧在二手房市场，尤其是三四线城市，经此一疫，二手房市场会砸个巨坑。在巨坑中，低于市场价急于套现的优质二手房不在少数，自己要耐心去寻找，接下来我会出一期教程。

4、房贷利率下调是趋势，每下调一次增强一次楼市信心，连续下调几次之后，底部价值出现。如果你所在的城市在疫情之后，出台降低首套房或二套房的首付政策，那么请果断入手。如果你经历过这几轮楼市，就会知道，每一波房价反弹都是在“有人喊你买房”的基础上。

二、2月全国首套房贷平均利率升了多少?

全国房贷市场最新数据“出炉”。融360最新发布的报告显示，2月份，全国首套房贷款平均利率为5.46%，相当于基准利率1.114倍，环比上升0.55%；同比上升22.15%。

数据显示，2月份，在全国35个城市533家银行中，有53家银行首套房贷款利率上升，占比9.94%；有7家银行首套房贷款利率下降，占比1.31%；有469家银行首套房贷款利率与上月持平，占比87.99%。本月共有34家银行分(支)行暂停受理首套房贷业务，较上月减少3家银行分(支)行。上海首套房贷款平均利率最低，为5.06%；郑州最高，为5.92%；一线城市平均利率处于5.06%至5.44%之间。19家主要银行中有15家银行首套房贷款利率已超过基准上浮10%，较上月新增4家。银行首套房贷款平均利率最低为基准的1.063倍；最高为基准的1.16倍；工行、农行、中行、建行四大行首套房贷款平均利率分布在基准上浮8%-10%之间，较上月区间未发生变化。全国首套房和二套房贷平均利率依然保持上升趋势，分别达到5.46%和5.79%，房贷市场继续保持收紧的态势。融360分析师认为，从以往情况看，新年伊始，各家银行贷款额度应该比较充裕，但今年各家银行房贷利率却纷纷上浮，贷款额度收紧，甚至暂停放贷。随着国家对于房地产市场的态度更加明朗，可以预测未来房贷利率仍有上浮空间。

目前，全国各地在落户方面形成的趋势是：一线城市除深圳外，都在收紧落户限制，而二线城市放松落户限制。未来二三线城市银行或会在房贷业务申请受理方面给予一定优惠，但基于资金成本的上升，房贷利率仍将保持上涨趋势。从房贷平均利率来看，一线城市的平均利率一直低于二线城市，从利率增速上来看，未来一线城市房贷利率增速可能小于二三线城市。

房贷利率低至3.45%，拉动线上咨询量猛增，能上车了吗？

2月20日，央行下调5年期及以上LPR，此次LPR降息25个基点，即从4.20%下调至3.95%。

超预期调降5年期LPR，与之挂钩的房贷利率水平走至新低，体现了监管层提振楼市的决心。对于居民而言，这是否意味着贷款买房的窗口期已经开启？

第一财经记者了解到，此次LPR非对称性下调引起居民广泛/p>

线上咨询量增加

央行非对称下调5年期LPR引起居民广泛/p>

一知名房企人士对记者表示，近两日线上咨询量激增，线下客户整体到访量未呈现出明显改变，不过不少客户已经预约周末现场看房。

多家国有行、股份行信贷经理也对记者表示，LPR调低后，不少客户前来咨询房贷利率最新政策及重新定价日等信息。

5年期LPR超预期下调体现了决策层对需求侧购房支持力度的提升。记者从居民侧了解到，不少居民看房意愿强烈，称有合适的房源会考虑入手。“准备先看起来。”在上海工作的吴天（化名）对记者说，最近在看新房及二手房，有首套资格，先做打算。

据吴天略测算，100万元的房贷、30年期等额本息还款，他每月按揭将可减少144元，30年最多可以省下5.21万元利息支出。

也有购房者认为即便购房按揭贷款成本优化、首付比例调低等一系列政策出台，房产价格仍然高企，也担忧购入后是否会重演价格下跌的行情。

另一位来自杭州的购房者小于（化名）对记者说，即便五年期LPR降至新低，但首付支出25%后，仍要承担剩余的贷款压力，心仪房子总价在500万元左右，375万元的房贷、以30年等额本息还款，每个月按揭仍要还1.75万元。

房贷利率具备性价比

业内人士称，最新房贷利率不断逼近公积金贷款利率，办理按揭房贷具备性价比。

记者注意到，基于各城市的房贷利率情况及此次LPR的调整，待新定价机制启动后，全国所有城市房贷利率均进入到4.0%以下的水平。即便是房贷利率水平最高的北京，其房贷利率也从4.2%降至3.95%，迈入“3%时代”。

以上海地区为例，根据最新执行的房贷利率政策，首套房商业房贷利率低至3.85%，首套房公积金贷款利率为3.1%，二套房商贷、公积金贷分别为4.15%、3.575%。相较于2023年1月，首套房商贷、公积金贷款利率价格差仍在165bps左右，目前价格差缩小至75bps。

除了一线城市房贷利率体现出其性价比外，部分中小城市可能房贷利率会更低。易居研究院研究总监严跃进称，房贷利率最低的城市，甚至可以做到3.45%。此类城市属于高能级城市，据此可以认为，部分城市尤其是中小城市房贷利率低于3.5%的可能性会非常大。

“房贷政策宽松，交易市场就容易活跃。”严跃进称，观察历史上房地产市场的交易数据和周期变化，房贷政策始终是非常重要的影响变量。

对于不少购房者/p>

上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿对记者说，估计本次调整后，随着经济更加健康增长，可能维持半年以上的时间，今年内再次调整的次数将会减少。

不过，LPR进一步下调的必要性仍受到/p>

“未来仍存在继续调整空间。”海通证券梁中华团队认为，政策端会综合考量居民负债负担和银行盈利能力的平衡，增量的居民房贷利率或也还有调整的空间，存量房贷利率还在4%以上，调整空间仍存。

改善预期仍是关键

尽管房贷利率已具备性价比，但居民购房仍持浓厚观望情绪，窗口期究竟到来了吗？

接受记者采访的业内人士表示，对不同类型的购房者而言，此次LPR非对称性下调的作用空间不同，但对于整个楼市而言，能够起到的刺激效应估计会比较有限，长期来看仍要改善居民对收入、房价的预期等。

明明认为，这一次房贷利率大幅下降，购房者可以实实在在享受到降息的红利，对于已经有购房计划的人而言，确实是一个较为合适的窗口期。

他分析称，对于刚需购房者而言，房贷利率下降，意味着房贷支出减少，对其有较大的吸引力，但是对于改善型需求而言，购房还需考虑未来的长期收入预期、房价变化情况等，因此房贷下调对其吸引力的影响有限。

华东政法大学商学院副教授徐大丰接受记者采访时表示，就上海地区而言，房价“小阳春”的条件是具备的，短期是值得期待的。不过，上海外围房地产市场低迷对购买力形成的约束，“小阳春”持续期有待观察。

“对于整个楼市而言，能够起到的刺激效应估计会比较有限，因为当前楼市的主要矛盾还包括需求不足，预期较弱，仅靠降息其实无法为楼市带来太多额外的需求。”明明称。

从销售数据来看，居民购房意愿仍较低迷。据克而瑞数据显示，2024年1月，国内TOP100房企仅实现销售操盘金额2350.6亿元，同比降低34.2%，环比降低47.9%，单月业绩规模创近年新低。

上海某大型券商地产业分析师对记者说，未来要提振居民对楼市的信心，既要加强经济发展，提高收入预期，也要稳定房价及居民对房价的预期，此外，还要持续落实“保交楼”政策，稳定市场情绪。

在徐大丰看来，考虑到经济形势、就业状况、收入预期转弱短期难以扭转，在房地产供大于求的总格局下，从需求侧继续发力的同时，从供给端发力可以考虑。

“遏制、避免二手房集中抛售的政策值得尝试。”徐大丰说，防止个人集中抛售多套房的针对性限售对稳定房地产价格或许有效。（来源：第一财经）

【WINDRISES MINIPROGRAM PROMOTION】尊享直接对接老板

电话+V： 159999-78052

专注于小程序推广配套流程服务方案。为企业及个人客户提供了高性价比的运营方案，解决小微企业和个体拓展客户的问题