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2025-04-16 09:08·元气可乐5g
房价回调至2017年前后水平
2024年7月二手房成交均价5.9万元/㎡，较2021年高点下跌37.3%，与2016年8月的5.4万元/㎡接近。
2024年8月二手住宅成交均价5.8万元/㎡，与2016年10月水平相当，部分郊区盘如嘉定新城跌至2016年水平。
2024年7月二手房成交价5.4万元/㎡，较一年内高点下跌超25%，基本回到2016年7月水平。
整体跌幅近30%，天河公园板块成交价从600万跌至380万，回到2017年水平。
二线城市热门板块“腰斩”
南京河西：万科光明城市从2021年6.7万元/㎡跌至4.2万元/㎡，与2016年持平。
苏州工业园区：建屋海德公园从2019年4.6万元/㎡跌至2.57万元/㎡，接近2017年价格。
东莞松山湖：万科金域松湖从2021年6万元/㎡跌至3万元/㎡，价格腰斩。
供需关系变化
挂牌量激增：2024年全国二手房挂牌量创历史新高，广州、北京等地挂牌量超15万套。
去化周期延长：重点城市二手房去化周期达16.3个月，高于2022年水平。
政策效应显现
信贷宽松：多地首付比例降至20%-30%，房贷利率进入“3时代”。
限购放宽：北京社保年限五环内降至3年，上海放宽非户籍购房门槛。
交易税费优惠：契税减免、增值税免征年限调整等政策刺激交易。
三、市场反应：以价换量，活跃度提升
成交量创新高
全国：2024年重点城市二手房成交近130万套，同比增长9%，为近5年峰值。
北京：全年成交17.57万套，同比增长13%，四季度单月破2万套。
广州：一季度二手住宅交易面积同比增长26.2%，深圳一季度新房+二手成交暴增67.7%。
买方市场特征
议价空间扩大：广州越秀区老破小砍价幅度达30%，深圳买家议价空间提升20%-30%。
刚需入场：60%成交为低总价房源，改善型需求释放带动成交量。
跌幅收窄：深圳、上海等地价格出现“横杠”现象，部分区域止跌回稳。
挂牌价上调：重点城市涨价房源占比连续3个月上升，12月达18.1%。
下行压力：二季度市场仍面临内外部不确定性，需警惕“小阳春”后回调。
区域分化：一线城市核心区次新房抗跌（如上海绿城玉兰花园），郊区及老破小持续承压。
当前二手房市场呈现“量增价跌”特征，部分城市房价回调至2017年前后水平，主要源于供需逆转、政策宽松及市场信心修复。对于购房者而言，短期或迎来“捡漏”机会；但对于投资者，需警惕资产缩水风险。未来市场走势将取决于政策持续性及经济复苏力度，建议密切关注区域分化与政策动态。